Retorno sobre o aluguel (CCR) e retorno do investimento (ROI)

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Depois de começar a investir no mercado de ações por um tempo, você provavelmente está pensando em diversificar além de ações, títulos e REITs. Um próximo passo comum para muitos investidores é investir em um imóvel alugado. Pessoalmente, foi o que fiz e, como investidor imobiliário razoavelmente experiente, sinto que é importante encontrar um imóvel para aluguel com fluxo de caixa positivo e um retorno do investimento (ROI) comparável ou melhor que o mercado de ações. Afinal, você estará fazendo mais trabalho pelo dinheiro.

Retorno sobre o caixa (CCR) vs Retorno do investimento (ROI)

Antes de nos aprofundarmos, qual é exatamente a diferença entre cash on cash return (CCR) e return on investment (ROI)?

Cash on cash return (CCR) é uma medida de quanto dinheiro um investimento gera em relação ao dinheiro investido durante um período de tempo.

Por exemplo, se você investiu US $ 10.000 em uma conta poupança de alto rendimento com um APY de 1,75% e possui US $ 10.175 no final de um ano, a CCR é de 1,75%.

Retorno do investimento (ROI) mede a riqueza total gerada em relação ao dinheiro investido durante um período de tempo.

Por exemplo, se você investiu US $ 10.000 em um portfólio de ações de dividendos e seu portfólio cresceu de US $ 10.000 para US $ 15.000, mais você recebeu US $ 500 em pagamentos de dividendos, seu CCR é de 5% (ou seja, US $ 500 ÷ $ 10.000) e seu ROI é de 55% ( ou seja, US $ 5.500 ÷ US $ 10.000)

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Que tal um imóvel alugado? Para uma propriedade alugada,

CCR = Fluxo de caixa anual Investment Investimento inicial

Por exemplo, uma propriedade que gera US $ 4.000 em fluxo de caixa que você gastou US $ 40.000 para adquirir possui uma CCR de 10%. CCR é uma medida de estabilidade. Quando você tem um fluxo de caixa positivo e maior CCR, sua propriedade de aluguel é autossustentável. Você não precisa se dedicar à sua economia para cobrir os reparos e vagas.

O cálculo do ROI é um pouco mais complicado, pois leva em conta (1) os benefícios fiscais anuais, (2) valorização do valor da propriedade e (3) o valor que você pagou em sua hipoteca.

Cálculo de caixa com retorno em dinheiro

Vamos dar uma olhada em um exemplo da vida real. Este é um imóvel que aluguei em 2012.

Propriedade de aluguel em dinheiro sobre retorno de caixa (CCR) e retorno sobre investimento (ROI) 1

O fluxo de caixa é bastante baixo, o que é típico para a área em que estou, e também fizemos várias melhorias importantes na propriedade, o que aumentou bastante a categoria de reparos.

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Cálculo do retorno do investimento

Agora, olhando a mesma propriedade da perspectiva do ROI. Nós possuímos esta propriedade por quase 8 anos.

  • A. Investimento inicial = $ 48.699
  • B. Fluxo de caixa total = $ 12.512
  • C. Redução total do principal = $ 41.090
  • D. Valorização total = $ 49.695 (calculamos os custos aproximados de venda nesse valor)
  • E. Riqueza total gerada = B + C + D = US $ 103.297 (ou cerca de US $ 12.944 por ano)
  • ROI = E ÷ A = $ 12.944 ÷ $ 48.699 = 26,6%

Você tem um bom CCR e ROI?

Para determinar se você tem um bom investimento, geralmente o comparamos com o benchmark mais popular, também conhecido como S&P 500. Para essa propriedade de investimento, o CCR de 3,21% é melhor que o rendimento médio do S&P 500 de cerca de 2%. O ROI de 26,6% é excelente comparado ao índice S&P 500, que retorna cerca de 9% ao ano.

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Uma razão pela qual uma boa propriedade de aluguel pode obter esse ROI enorme é o que chamamos ALAVANCA. Por exemplo, para obter o ROI médio de 9% do mercado de ações, você precisa investir 100% do seu dinheiro. No setor imobiliário, você pode comprar uma casa de US $ 250.000 com US $ 50.000 (ou seja, 20% no pagamento). Quando essa casa aprecia US $ 40.000, você obtém ROI de 80% (ganho de US $ 40.000 e investimento de US $ 50.000) – porque você reduz apenas 20%, efetivamente tem uma alavancagem de 5x na valorização.

Aqui está um bom vídeo dos BiggerPockets que discute a diferença entre “Retorno sobre o caixa” e “Retorno sobre o investimento”



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